Ngày dỡ dàn giáo để nghiệm thu, chủ nhà đứng khóc trước thang đá marble nứt toác — vết nứt chạy theo mặt bậc thang và đội thợ xây nền móng trước đó đã đúc bê tông khi nhiệt độ bên ngoài vọt lên 38 độ C. Tôi với vai là KTS trông coi đã từng kinh qua hơn 40 căn biệt thự kiểu hiện đại, nhưng vụ này làm tôi nhớ đời. Chủ nhà tự mua vật liệu rồi gọi thợ riêng. Tôi từng cảnh báo ba lần, nhưng chủ nhà vẫn cứ quyết. Nếu ai đó đang tìm hiểu thi công nội thất biệt thự tân cổ điển, bài học này đáng nghe trước lúc đặt bút ký bất cứ hợp đồng nào.
Chủ nhà đích thân đi mua vật liệu tiết giảm đặng bao nhiêu tiền thực sự
Tôi lấy dẫn chứng căn nhà 300m2 ở Quận 9 mà tôi giám sát năm trước. Gia chủ khoe giảm được tầm gần 400 triệu nhờ tự đi mua ở Bình Dương. Nghe hợp lý đấy nhỉ. Nhưng tôi bóc bảng chi phí thật thì nó khác hẳn.
Gạch nhập Ý loại 80x80: nhà thầu chào 480.000đ/m2, chủ nhà đích thân mua đặng 395.000đ/m2, chênh tầm 85.000đ. Đá marble trắng Carrara: nhà thầu đưa giá 2,4 triệu/m2, chủ nhà mua tận kho đặng 1,95 triệu/m2. Gỗ sồi Mỹ làm sàn với tủ: nhà thầu báo 1,8 triệu/m2, chủ nhà mua 1,45 triệu/m2. Cộng dồn, khoản chênh lệch rớt tầm khoảng 390-420 triệu tùy lô hàng. Nghe thì đã thấy chứ gì.
Rắc rối nằm chỗ vật liệu về trễ 3 tuần. Tàu chở đá từ Carrara bị kẹt hải quan, gỗ sồi chờ đợt sấy thêm. Hệ quả chính là 12 thợ phải ngồi chơi tầm một tháng. Tiền công chờ đội lên khoảng 180 triệu. Tiền mướn giàn giáo thêm 45 triệu. Phí cơ hội do trễ nghiệm thu gia chủ phải trả thêm 2 tháng thuê nhà tạm hết 60 triệu nữa. Tính dồn, khoản tiết giảm 400 triệu bị ăn mất gần 285 triệu, cộng rủi hàng hỏng không trả lại được thì kể như hòa vốn. Thật lòng, điều trớ trêu là khi tự đi mua, bạn không nắm bảo hành tập trung — lô đá nứt thì bạn tự chịu.
3 giai đoạn mà thợ ngoài và thợ bên thầu chẳng thể phối hợp nổi
Cái tôi chứng kiến tại căn này thì bài học điển hình về việc ghép đội thợ khác nguồn vào một công trình. Giai đoạn đầu: thợ điện đi dây xong, đánh dấu vị trí đèn âm trần. 2 hôm sau, đội trần thạch cao vào khoan lỗ — lệch sai hết vị trí, sai tầm 20cm. Hỏi mới hay, đội trần chẳng đọc bản vẽ điện, cứ theo mắt thợ cảm mà đục.
Đến giai đoạn thứ hai, thợ sơn bả trát tường xong, đội điện trở lại khoan thêm công tắc — bụi văng tứ tung, tường vừa lăn sơn bị trám lại mảng bằng bàn tay to. Mỗi phen trát lại thì màu sơn không bao giờ giống nhau, lác nghiêng là thấy vệt vá như miếng băng dán.
Khâu thứ ba mới đau nhất. Thợ nội thất gỗ về gắn tủ bếp thì phát hiện đường ống nước chờ bị lệch 15cm. Đội nước trước đó đi theo bản vẽ cũ, gia chủ đổi sơ đồ bếp sau khi đã đúc sàn. Vậy là phải đục nền đá lên, đi lại ống, rồi trám lại — tốn thêm một tuần và 28 triệu. Các nhà thầu chuyên họ không làm kiểu này. Họ chia ra tổ đội chuyên trách, mỗi khâu kết thúc buộc có biên bản bàn giao giữa tổ trước và tổ sau, có chữ ký của giám sát và gia chủ. Ai khoan sai thì tổ ấy chịu, không có đùn cho nhau.
Mấy lỗi chỉ lòi ra sau khi dọn vào ở đặng vài tháng
Đây chính là phần tôi thích kể nhất vì nó không hiện ra lúc nghiệm thu. Khâu nghiệm thu thường chỉ kiểm bề mặt, mà lỗi kết cấu với vật liệu thì phải sống trong nhà mới thấy.
- Khe cửa hở khi mùa khô tới: gỗ sồi đích thân gia chủ mua không được sấy đúng độ ẩm 8-12%, về mùa khô co lại tạo khe 3-4mm. Khắc phục tốn khoảng 12-18 triệu cho 6-7 bộ cửa.
- Đá mặt bếp ngấm dầu mỡ: đá marble tự nhiên nếu chẳng được quét sealer đúng loại thì vết dầu ngấm sâu không tẩy được. Thay mặt bếp tốn 35-45 triệu.
- Ray trượt ngăn kéo xệ sau 6 tháng: tải bát đĩa chất lên quá thiết kế 25kg. Ray loại rẻ chịu đặng 15kg, đổi sang ray giảm chấn tốt hết 8 triệu cho 8 ngăn.
Điều chung của mấy lỗi này chính là chẳng nằm ở lỗi thợ đơn lẻ, mà nằm dây chuyền thi công: vật liệu không đặng soi đầu vào, thợ sau không nắm thợ trước đã làm gì, không có người giám sát chuỗi đó. Một mối nối đứt là cả chuỗi rớt giá trị.
Cách tôi khuyên chủ nhà chia vai ngay từ khi ký hợp đồng
Sau hơn 40 căn, tôi đúc ra một kiểu phân vai ba bên mà căn căn nào làm đúng thì gần như không phát sinh lỗi lớn. Gia chủ giữ vai quyết định thông qua mẫu, duyệt vật tư, duyệt ngân sách — không trực tiếp sai thợ. Đơn vị giám sát nắm vai soi chuỗi thi công, ký biên bản bàn giao từng khâu, gánh trách nhiệm nếu lỗi lọt qua nghiệm thu. Tổng thầu nắm vai sắp phối thợ, gánh tiến độ và chất lượng thi công.
Trước lúc đổ bê tông sàn, tôi luôn buộc gia chủ chốt 15 điểm này: vị trí đèn âm trần, chỗ công tắc và ổ cắm, chỗ đường nước nóng lạnh, vị trí thoát sàn, độ dốc sàn vệ sinh, cao độ trần tầng trệt với lầu 1, chỗ cầu thang với chiếu nghỉ, cao độ bậc thang, chỗ dầm chịu lực, chỗ ô cửa sổ với ô cửa đi, hướng mở mở, vị trí tủ âm tường, đường đi dây điện chính, chỗ điều hòa và ống gas, vị trí bếp và hút mùi. Trước lúc gắn nội thất gỗ, chốt thêm 10 điểm về kích thước thực tế đo lại tại chỗ, độ ẩm tường dưới 16%, độ phẳng sàn với tường lệch dưới 2mm, vị trí chờ điện và nước cho thiết bị đã đúng chưa.
Chuyện tôi từng sai hồi mới vào nghề: tôi chiều chủ nhà quá nhiều, để họ đích thân gọi thợ điện đổi chỗ ổ cắm mà không báo tôi. Hệ quả chính là đụng đường ống nước âm tường, bể ống, ngập 2 phòng ngủ. Từ đó về sau, tôi đặt luật rõ: mọi thay đổi phải qua đơn vị giám sát, không đổi miệng. Gia chủ giữ quyền quyết cuối nhưng chẳng điều trực tiếp thợ.
Nếu bạn đang toan làm biệt thự, điều đáng tự vấn không phải là “tôi tiết giảm đặng bao nhiêu” mà là “tôi giữ vai gì trong chuỗi này”. Trả lời đặng điều đó thì mới nên bỏ tiền.